Un propriétaire qui gère trois appartements à Nantes avec un simple tableur finit tôt ou tard par ajouter une colonne « retard ». Le jour où une case devient rouge, la question n’est plus technique : que se passe-t-il après le premier loyer impayé, et combien de temps faut-il avant que le bail puisse être résilié ? La réponse tient en quelques délais fixés par la loi, qu’il vaut la peine de connaître avant d’écrire la moindre formule.
Ce que dit la clause résolutoire, et ce qu’elle ne dit pas
Presque tous les baux d’habitation contiennent une clause résolutoire : un article qui prévoit la résiliation automatique du contrat si le locataire ne paie pas. Le code civil admet ce mécanisme, puisque la résolution d’un contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire, d’une notification en cas d’inexécution grave ou d’une décision de justice. La loi du 6 juillet 1989 l’encadre pourtant de près pour les logements.
D’abord, les motifs sont limités. Une clause qui prévoit la résiliation de plein droit pour un autre motif que le non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, le défaut d’assurance du locataire ou des troubles de voisinage constatés par une décision de justice définitive est réputée non écrite. Ensuite, la clause ne joue jamais immédiatement.
Le délai central : six semaines après le commandement
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce commandement est délivré par un commissaire de justice et doit contenir, à peine de nullité, plusieurs mentions : le délai de six semaines laissé au locataire pour payer, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement il s’expose à une procédure de résiliation et d’expulsion, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement et celle de demander un délai de grâce au juge.
Dans un tableur, cela donne une règle simple : la date utile n’est pas celle du premier impayé, mais celle de la signification du commandement, augmentée de six semaines. Avant cette date, la clause ne peut pas jouer, même si la dette atteint plusieurs mois de loyer. Un exemple suffit à fixer les idées : un commandement signifié le 3 mars ouvre un délai qui expire le 14 avril ; une assignation délivrée le 20 avril, notifiée au préfet le même jour, ne pourra pas être examinée avant le 1er juin.
Les autres compteurs : deux mois, six semaines, trois ans
D’autres délais s’ajoutent. Lorsque la dette atteint deux fois le loyer hors charges, ou que l’impayé dure depuis deux mois, le commissaire de justice signale le commandement délivré pour un bailleur personne physique à la commission de prévention des expulsions du département. Une fois la clause acquise, le propriétaire assigne le locataire devant le juge, et cette assignation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience.
Enfin, le juge garde une arme puissante : il peut accorder au locataire jusqu’à trois ans de délais de paiement, s’il est en situation de régler sa dette et qu’il a repris le paiement du loyer courant. Pendant ces délais, les effets de la clause peuvent être suspendus, et cette suspension prend fin au premier nouvel impayé. Un tableur bien tenu, avec les dates de chaque versement, devient alors une pièce utile pour montrer au juge la régularité, ou non, des paiements.
De la colonne « retard » au dossier
La clause résolutoire n’est donc pas un interrupteur, mais une suite de délais qu’un propriétaire organisé peut anticiper : envoyer une relance dès le premier retard, faire délivrer le commandement sans tarder si rien ne bouge, noter la date de signification, puis la date d’expiration des six semaines. Les traces écrites, relevés bancaires et échanges de messages, feront le reste devant le juge.
Le fonctionnement complet du mécanisme est expliqué dans le guide consacré à la clause résolutoire du bail. Pour un logement nantais, la procédure devant le tribunal judiciaire de Nantes est présentée sur le site Mon Avocat Bailleur.
